¿Puedo reclamar?
En la mayoría de los casos, sí. Puedes reclamar si se cumplen estas condiciones:
- Firmaste como consumidor, es decir, la hipoteca era para tu vivienda o para fines personales, no para tu negocio.
- La hipoteca se firmó antes del 16 de junio de 2019. Desde esa fecha, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario obliga al banco a pagar la mayoría de estos gastos.
- La escritura incluía una cláusula que te hacía pagar todos los gastos, que es lo habitual en las hipotecas de esa época.
- No has recuperado ya ese dinero por un acuerdo con el banco o por una sentencia anterior.
Da igual que la hipoteca ya esté cancelada, que hayas vendido la vivienda o que la hayas cambiado de banco: el derecho a reclamar se mantiene. Si te subrogaste en el préstamo del promotor al comprar una vivienda nueva, o si hubo novaciones posteriores, conviene revisar la escritura con detalle.
¿Qué se recupera?
El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han ido fijando qué parte de cada gasto corresponde al banco cuando la cláusula se declara abusiva:
| Gasto | Se recupera | Por qué |
|---|---|---|
| Notaría | 50 % | La escritura interesa a ambas partes. Las copias las paga quien las pide. |
| Registro de la Propiedad | 100 % | La inscripción de la hipoteca beneficia al banco. |
| Gestoría | 100 % | Tras la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020. |
| Tasación | 100 % | Sentencia del Tribunal Supremo 35/2021, de 27 de enero. |
| Impuesto (AJD) | No | En hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018 lo pagaba el cliente por ley. Desde esa fecha lo paga el banco. |
| Comisión de apertura | 100 % si no se informó | Nula si no consta que el banco entregó antes oferta vinculante o ficha de información personalizada (STS 1555/2026). |
A esas cantidades se suman los intereses legales desde la fecha en que pagaste cada factura y, si hay que ir a juicio y se declara la nulidad de la cláusula, lo normal es que el banco sea condenado a pagar las costas. Por eso la reclamación suele salirte sin coste final.
Como orientación, en una hipoteca media las cantidades a devolver suelen estar entre 600 y 2.000 euros más intereses, según el importe del préstamo y las facturas. Puedes hacer una estimación con la calculadora de esta página.
¿Ha prescrito mi reclamación?
Esta es la pregunta más frecuente, y la respuesta ha cambiado a favor del consumidor. Tras dos sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de abril de 2024, el Pleno del Tribunal Supremo fijó en su sentencia 857/2024, de 14 de junio, que el plazo de cinco años para pedir la devolución empieza a contar cuando es firme la sentencia que declara abusiva la cláusula, no desde que se pagaron los gastos ni desde que el Supremo empezó a pronunciarse sobre el tema.
El banco solo puede alegar prescripción si demuestra que tú ya sabías antes que la cláusula era abusiva. En la práctica, esto significa que la gran mayoría de las hipotecas firmadas antes de 2019 todavía se pueden reclamar, aunque tengan muchos años.
Qué documentos necesitas
- Escritura de préstamo hipotecario. Si no la encuentras, se puede pedir copia a la notaría o una nota al Registro.
- Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación de la firma de la hipoteca.
- Si no tienes las facturas: los extractos bancarios o la liquidación de la gestoría donde aparezcan los pagos. También pueden pedirse duplicados a la notaría y al Registro.
- DNI de todos los titulares del préstamo.
- Si la hipoteca está cancelada o se subrogó, la escritura de cancelación o de subrogación.
El proceso, paso a paso
- Estudio gratuito. Revisamos tu escritura y tus facturas, comprobamos que la cláusula es reclamable y calculamos lo que te corresponde con intereses.
- Reclamación al banco. Desde abril de 2025 es obligatorio intentar un acuerdo antes de demandar (Ley Orgánica 1/2025). Enviamos al banco un requerimiento formal con la cantidad y los fundamentos. Algunos bancos pagan en esta fase.
- Demanda. Si el banco no contesta o no paga lo que corresponde, presentamos la demanda de nulidad de la cláusula y devolución de los gastos ante el juzgado de tu domicilio.
- Sentencia y cobro. Con la sentencia, el banco debe pagarte el principal, los intereses y, en su caso, las costas. Si no paga voluntariamente, se ejecuta la sentencia.
La duración depende sobre todo del juzgado. La fase de reclamación previa suele resolverse en uno o dos meses; si hay que ir a juicio, el procedimiento puede llevar varios meses más.
Preguntas habituales
La hipoteca la firmamos dos personas. ¿Quién reclama? Lo correcto es que reclamen todos los titulares del préstamo, aunque los gastos los pagara uno solo.
Ya pagué la hipoteca entera. ¿Puedo reclamar? Sí. La cancelación de la hipoteca no impide reclamar los gastos de su constitución.
¿Y si el banco me ofrece un acuerdo? Antes de aceptarlo, comprueba que incluye todos los conceptos y los intereses. Algunas ofertas devuelven solo una parte.
¿Cuánto me cuesta? El estudio es gratuito y, si seguimos adelante, te damos un presupuesto cerrado por escrito. Cuando se condena en costas al banco, es él quien paga los honorarios del procedimiento.
Información general y orientativa; no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso requiere el estudio de la escritura y de la documentación concreta.